München gehört seit Jahren zu den teuersten Wohnstandorten Deutschlands, und der Westen der Stadt bildet da keine Ausnahme. Vom dicht bebauten Laim über die villengeprägten Ränder von Pasing-Obermenzing bis zu den weiten, vergleichsweise günstigen Lagen in Aubing: Wer hier eine Wohnung neu anmietet, eine Mieterhöhung bekommt oder einfach wissen will, ob der eigene Vertrag noch marktgerecht ist, kommt am Mietspiegel für München nicht vorbei.
Seit Frühjahr 2025 gilt der neue, qualifizierte Mietspiegel für München 2025.1 Er löst die Ausgabe von 2023 ab und ist auch für den Münchner Westen das wichtigste Werkzeug, um faire Mieten zu prüfen. Dieser Service-Artikel erklärt Schritt für Schritt, was der Mietspiegel überhaupt ist, wie du die Berechnung liest und wie du für eine konkrete Adresse in München-West die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelst.
- Was der Mietspiegel ist und wofür er rechtlich gilt
- Aktueller Stand: Mietspiegel für München 2025
- So liest man den Münchner Mietspiegel
- München-West im Überblick
- Den eigenen Wert online ermitteln
- Mieterhöhung prüfen: das Wichtigste in Kürze
- Ausblick: nächster Mietspiegel und die Münchner Wohnpolitik
- Quellen
Was der Mietspiegel ist und wofür er rechtlich gilt
Der Mietspiegel ist eine offizielle Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er bildet ab, welche Nettokaltmiete pro Quadratmeter für eine bestimmte Art von Wohnung in München üblich ist. Herausgegeben wird er von der Landeshauptstadt München, erstellt im Auftrag des Sozialreferats unter Beteiligung von Mieter- und Vermietervertretern.
Rechtlich basiert der Mietspiegel auf den Paragrafen 558 und 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs.2 München verfügt über einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Das bedeutet: Er ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und genießt vor Gericht eine Vermutungswirkung.3 Solange ein qualifizierter Mietspiegel nicht älter als zwei Jahre ist, müssen Vermieter bei Mieterhöhungen auf ihn Bezug nehmen.
Der Mietspiegel hat damit drei zentrale Funktionen. Erstens dient er als Grundlage für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis, die nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind. Zweitens wird er bei der Mietpreisbremse für Neuvermietungen herangezogen, die in München flächendeckend gilt.4 Drittens ist er Schiedsrichter in jeder Auseinandersetzung über die angemessene Miete.
Aktueller Stand: Mietspiegel für München 2025
Den Mietspiegel für München 2025 hat die Vollversammlung des Stadtrats am 26. März 2025 als qualifizierten Mietspiegel anerkannt.1 Für die Berechnung waren alle frei finanzierten Wohnungen relevant, bei denen im Zeitraum Februar 2018 bis Januar 2024 ein neuer Mietvertrag geschlossen oder die Miete eines bestehenden Vertrags geändert wurde.5 Der Mietspiegel gibt damit das Mietniveau der letzten sechs Jahre vor der Erhebung wieder.
München erstellt seinen Mietspiegel alle zwei Jahre komplett neu. Die Daten beruhen auf einer repräsentativen Zufallsstichprobe aus dem Einwohnermelderegister der Landeshauptstadt. Der Mietspiegel gilt nach Angaben der Stadt für rund 500.000 frei finanzierte Wohnungen in München.5
Die durchschnittliche ortsübliche Nettokaltmiete laut Mietspiegel für München 2025 liegt bei 15,38 Euro pro Quadratmeter. Im Mietspiegel 2023 waren es noch 14,58 Euro, das entspricht einem Anstieg von rund 5,5 Prozent in zwei Jahren.6 Zum Vergleich: 2021 lag der Durchschnitt bei 12,05 Euro, 2019 bei 11,69 Euro. Innerhalb von sechs Jahren ist die durchschnittliche Mietspiegelmiete also um rund ein Drittel gestiegen.
Wichtig zu verstehen ist der Unterschied zwischen Neuvermietung und Bestand: Bei neu abgeschlossenen Verträgen liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete laut Mietspiegel 2025 bei rund 17,06 Euro pro Quadratmeter, bei Bestandsmieten bei rund 14,47 Euro.7 Und beide Werte liegen noch einmal deutlich unter den Angebotsmieten auf den großen Immobilienportalen, weil der Mietspiegel auf den realen, auch älteren Vertragsbestand schaut, nicht auf das, was Vermieter heute für freie Wohnungen aufrufen.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Anerkannt vom Stadtrat | 26. März 2025 |
| Löst ab | Mietspiegel 2023 |
| Erhebungszeitraum | Februar 2018 bis Januar 2024 |
| Datenbasis | Zufallsstichprobe aus dem Melderegister |
| Abgedeckte Wohnungen | rund 500.000 frei finanzierte |
| Ø Nettokaltmiete 2025 | 15,38 €/m² |
| Ø Nettokaltmiete 2023 | 14,58 €/m² |
| Veränderung in zwei Jahren | +5,5 % |
| Ø Neuvermietung 2025 | rund 17,06 €/m² |
| Ø Bestand 2025 | rund 14,47 €/m² |
| Nächste Ausgabe | 2027 erwartet |
Hinweis
Der Mietspiegel gilt nur für frei finanzierte Wohnungen. Nicht erfasst sind geförderter oder preisgebundener Wohnraum (Sozialwohnungen, München Modell, EOF), möblierte Vermietungen, Wohnheime sowie Wohnungen in bestimmten Ein- und Zweifamilienhäusern. Für diese Wohnformen gelten gesonderte Regeln.
So liest man den Münchner Mietspiegel
Der Münchner Mietspiegel funktioniert etwas anders als der reine Tabellen-Mietspiegel in manchen anderen Städten. Im Kern bestimmst du die ortsübliche Vergleichsmiete in drei Schritten: einem Ausgangswert aus der Tabelle, Zu- und Abschlägen für die Ausstattung und Lage sowie einigen Sondermerkmalen.8
1. Ausgangswert nach Baujahr und Wohnfläche
Den Ausgangswert liest du direkt aus den Mietspiegeltabellen ab. Maßgeblich sind dafür das Baujahr des Gebäudes und die Wohnfläche der Wohnung. Ältere und sehr kleine Wohnungen liegen pro Quadratmeter oft höher als große Neubauwohnungen, das Verhältnis hängt aber stark von der jeweiligen Baujahresklasse ab. Dieser Ausgangswert ist die Basis, von der aus weitergerechnet wird.
2. Zu- und Abschläge für Ausstattung, Bauweise und Lage
Auf den Ausgangswert kommen je nach Ausstattung, Bauweise und Wohnlage Zuschläge oder Abschläge.8 Positiv wirken etwa eine hochwertige Küche, ein modernes Bad, ein Aufzug, ein Balkon oder eine gute Wärmedämmung. Negativ schlagen fehlende Ausstattungsmerkmale, schlechter baulicher Zustand oder eine ungünstige Lage zu Buche. Auch die Wohnlage fließt hier als eigener Faktor ein: München unterscheidet im Mietspiegel grob zwischen einer durchschnittlichen und einer besonders guten Lage, und eine gute Lage hebt den Wert an.
3. Sondermerkmale und Spanne
Am Ende ergibt sich aus dem Ausgangswert plus oder minus den Zu- und Abschlägen die ortsübliche Vergleichsmiete für genau diese Wohnung. Manche Besonderheiten sind im Mietspiegel nicht abgebildet und müssen im Einzelfall gesondert bewertet werden. Wie bei jedem Mietspiegel gibt es keine punktgenaue Miete, sondern eine Spanne, innerhalb derer sich der konkrete Wert bewegt.
München-West im Überblick
München-West ist kein amtlicher Stadtbezirk, sondern fasst die westlich gelegenen Stadtbezirke der Landeshauptstadt zusammen. Dazu zählen je nach Abgrenzung vor allem Laim, Pasing-Obermenzing, Aubing-Lochhausen-Langwied, Hadern und Moosach. Diese Viertel decken eine große Bandbreite ab: vom dicht bebauten innenstadtnahen Laim über das lebendige Pasing mit eigenem Fernbahnhof bis zu den weiten, ländlich geprägten Flächen von Aubing am westlichen Stadtrand.
Anders als in manchen Städten veröffentlicht München keine eigenen Mietspiegeltabellen pro Stadtbezirk. Der Mietspiegel arbeitet stadtweit, die Lage geht nur als allgemeiner Lagefaktor (durchschnittlich oder gut) in die Berechnung ein, nicht als fester Wert je Viertel. Wer eine grobe Orientierung sucht, wie teuer der Westen im Vergleich ist, kann hilfsweise die Angebotsmieten der Immobilienportale heranziehen. Diese liegen systematisch über der Mietspiegelmiete, weil sie nur frei angebotene Wohnungen abbilden, geben aber das relative Preisgefälle zwischen den Vierteln gut wieder.
Die folgende Übersicht zeigt die durchschnittlichen Angebotsmieten ausgewählter Westbezirke nach Auswertung von ImmobilienScout24 (Stand jeweils 1. Quartal 2026). Es handelt sich ausdrücklich um Angebotsmieten, nicht um Mietspiegelwerte.9
| Stadtbezirk | Ø Angebotsmiete | Prägung |
|---|---|---|
| Laim | rund 20,18 €/m² | dicht bebautes, innenstadtnahes Wohnviertel mit guter Anbindung |
| Moosach | rund 20,31 €/m² | gemischtes Viertel im Nordwesten, U-Bahn-Anbindung, viel Neubau |
| Pasing-Obermenzing | rund 20,04 €/m² | Pasing dicht und urban, Obermenzing villen- und grünlandgeprägt |
| Hadern | rund 19,76 €/m² | ruhiges Viertel im Südwesten, Klinikum Großhadern, viel Grün |
| Aubing-Lochhausen-Langwied | rund 18,18 €/m² | flächengrößter, dünn besiedelter Bezirk am Stadtrand, günstigste Werte des Westens |
Das Muster ist typisch für München: Je näher an der Innenstadt und je besser die Anbindung, desto höher die Miete. Aubing am westlichen Rand bleibt mit Abstand am günstigsten, während Laim, Moosach und Pasing nah am gesamtstädtischen Niveau liegen. Wer mehr über die Zusammensetzung der Viertel wissen möchte, findet in unserer Übersicht zu den Stadtteilen in München-West eine Einordnung der einzelnen Lagen.
Den eigenen Wert online ermitteln
Wer für eine konkrete Wohnung in München-West die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen möchte, muss nicht mit der gedruckten Broschüre arbeiten. Die Landeshauptstadt stellt unter 2025.mietspiegel-muenchen.de ein offizielles, kostenfreies Online-Berechnungsprogramm zur Verfügung.10 Schritt für Schritt fragt es die nötigen Angaben ab:
- Baujahr des Gebäudes
- Wohnfläche in Quadratmetern
- Wohnlage (durchschnittlich oder gut)
- Ausstattung von Bad, Küche und Wohnung
- Merkmale von Gebäude und Wohnumfeld, etwa Aufzug, Balkon oder energetischer Zustand
Am Ende gibt der Rechner einen Mietpreisspielraum aus, also den Bereich, in dem sich die ortsübliche Vergleichsmiete für genau diese Wohnung bewegt. Dieser Wert ist die offizielle Vergleichsmiete nach Mietspiegel und damit der Maßstab für jede Mieterhöhung und für die Mietpreisbremse.
Hinweis
Bei rechtlichen Fragen rund um eine Mieterhöhung oder die Mietpreisbremse beraten in München unter anderem der Mieterverein München, die Mieterhilfe München sowie das städtische Amt für Wohnen und Migration in der Franziskanerstraße 8. Die Mietberatung der Stadt ist kostenfrei.
Mieterhöhung prüfen: das Wichtigste in Kürze
Eine Mieterhöhung im Bestand ist nur unter mehreren Bedingungen zulässig. Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, sie darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten und sie darf wegen der Kappungsgrenze nicht zu stark steigen.11 Für München gilt eine verschärfte Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren statt der bundesweit üblichen 20 Prozent, weil die Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist.4
Beim Vergleich mit dem Mietspiegel zählt der konkrete Wert aus dem Online-Rechner, nicht der allgemeine Stadtdurchschnitt von 15,38 Euro. Bei Neuvermietungen begrenzt die Mietpreisbremse den neuen Vertrag auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.4 München fällt vollständig unter die bayerische Mieterschutzverordnung, die zum 1. Januar 2026 neu erlassen und bis Ende 2029 verlängert wurde.12
Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte sie nicht ungeprüft unterschreiben. Anhand des Mietspiegels lässt sich in wenigen Minuten prüfen, ob das Schreiben formell korrekt ist und ob der geforderte Betrag tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Wird die Mietspiegelobergrenze überschritten, ist die Erhöhung in dieser Höhe nicht durchsetzbar.
Ausblick: nächster Mietspiegel und die Münchner Wohnpolitik
München erstellt seinen Mietspiegel im Zwei-Jahres-Rhythmus. Die nächste Ausgabe ist damit für 2027 zu erwarten, der Erhebungszeitraum dürfte wieder die sechs Jahre davor abdecken.1 Bis dahin gelten die Werte des Mietspiegels 2025 als Maßstab. Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte vor jeder Entscheidung den Online-Rechner unter 2025.mietspiegel-muenchen.de bemühen, das ist in zehn Minuten erledigt.
Für München-West bleibt das Bild absehbar zweigeteilt: Die innenstadtnahen Viertel Laim, Moosach und Pasing liegen nah am ohnehin hohen gesamtstädtischen Niveau, während der weitläufige Westrand um Aubing spürbar günstiger bleibt. Wie sich die Mietbelastung im Alltag auswirkt, ordnet unser Beitrag zu den Lebenshaltungskosten in München-West ein. Strukturell aber gilt für den gesamten Westen, wie für ganz München: Wohnen ist und bleibt teuer, und der Mietspiegel ist das wichtigste Werkzeug, um wenigstens die Spielregeln zu kennen.
